HİSSELİ TAPU NEDİR VE SATIŞINDA ORTAYA ÇIKAN SORUNLAR

Hisseli tapu, adı üstünde hisseli işte. Yani tapunun hepsi senin değil, bir kısmı da başkasının. Nasıl yani?
Diyelim ki 10.000m² bir arsa var, senin de 1/10 hissen var. Yani 1000m² si senin ama hangi 1000’in senin olduğu belli değil. Yani yerler belirtilmemiş, sadece 1/10’unun senin olduğu belli.

Bu örneği eski binalarda da görüyoruz. Emekli Salih öğretmen müteahhitliğe soyundu ve arsanın üzerine 10 daireli bir bina yaptı. İnşaatı yaparken bir yandan da sattı. Herkese 1/10 oranında hissesini verdi, tapularını da verdi. Sonra kat irtifakıymış, iskanmış hiç uğraşmadı.

Şimdi o bina 35 senedir hala ayakta ve 10 dairenin de 1/10 hisseli tapusu var. Herkes oturduğu daireyi biliyor ama tapuda kimsenin yeri belli değil.

Bu binadaki birisi dairesini satacakken çok uğraşır, kimse almak istemez vs vs.

Peki niye çok uğraşır, niye kimse almak istemiyor? Tapuysa tapu kardeşim. Tapusuz yer mi satıyoruz sanki. İnceleyelim.

Hisseli bir yerin satışında öncelikli alım hakkı diğer hissedarlarındır. Bu önalım hakkına hukuk dilinde şufa hakkı derler.

Diyelim ki Ali amcamız hiçbir şeyden habersiz, 3.Havalimanı, Kanal-İstanbul projeleri duyumlarından sonra İstanbul/Arnavutköy’deki bir arsanın bir kısmına yıllardır yaptığı birikimle talip olmuştur. Bu arsanın 1/10’unu almak için 500.000TL’ye anlaşmış olsun. Tapu alım-satım masrafı fazla çıkmasın diye tapudaki satışı emlak rayiç bedeli üzerinden göstermişler. Rayiç bedel de 100.000TL olsun.

Olaylar tam da burada patlak veriyor. Diğer hissedarlardan biri, “Ali amcaya dava açıyor ve diyor ki benim önalım hakkım vardı, 100.000TL’yi ben Ali amcaya geri veririm, Ali amcaya verilen tapu iptal edilsin ve benim üstüme geçsin.” diyor. Mahkeme de, satışı yapılan hissenin Ali amcadan iptaline ve davacı adına tapuya tesciline karar verir.

Sonra şöyle bir diyalog oluyor:

– Ali amca: Sağlık olsun, 500.000’imi geri verin o zaman bana.
– Satıcı: Ne 500.000’i amca, 100.000TL’ye sattım ya ben sana. Bak bu da tapudaki satış bedeli.
– Ali amca: Delikanlı iyi güzel diyorsun da biz onu harçlar düşük çıksın diye yapmadık mı? Ben sana 500 vermedim mi?
– Satıcı: Ne söylediğin hakkında hiç bir fikrim yok amca.
Böylece Ali amca 400.000TL’ sinden olur.

Bu davayı açmak için gerekli süre 2 yıldır. 2 yıldan sonra daha dava açılamaz.

Ali amcamın yapması gereken; tapudaki satış bedelini gerçek değerinden göstermek ve satıştan sonra diğer hissedarlara noterden ihtarname çekerek ben burayı aldım, dava açacaksanız hemen açın ya da sonsuza kadar susun demektir.

Hadi Ali amca yaşlı, bu işlerden de çok anlamıyor, tek düşüncesi oğullarına, torunlarına bir şeyler bırakabilmek. Ama çocukları gidip X bir avukata sorsa, avukat her şeyi söylerdi, en kötü internete girip baksa yeterdi. Peki Ali amca bu satışı sorunsuz bir şekilde nasıl yapardı? Amcamın hisse satışını yapan kişi dışındaki hissedarlardan önalım hakkından feragat ettiğine dair imzalı bir yazı alması gerekiyor. Şöyle bir yazı: Şu kişinin, bu kişiye, şu hissesini satması halinde ön alım hakkımı kullanmayacağım ve imza. Bütün hissedarlardan böyle bir yazı aldıktan sonra artık şufa davası falan da açılamaz.

Burada Ali amcaya kızmamak lazım, adam gelmiş 80 yaşına. Kızılacak biri varsa çocuklarıdır. Son olarak diyelim ki Ali amca fazla yaşamadı ve tapuyu kendi adına yaptıktan sonra öldü. Mirası 5 çocuğuna kaldı. Bu 5 çocuk bu tapuya 1/50 hisse sahibi olur.

Bu hikaye çok sıradan oldu ve size bir atraksiyon mu lazım, hikayemiz şöyle olsun.( gerçekten alıntıdır.)
Ali amca şufa hakkından habersiz bir şekilde arsayı kendi adına aldı. Aldıktan 1 ay sonra kalp krizinden vefat etti. Sonra Ali amcanın tapudaki bu hissesi 5 çocuğuna kaldı. Bu çocuklardan biri Almanyada birisiyle evlendi ve çocukları oldu sonra boşandı ve başka adamla evlendi. Diğeri Finlandiya’ya taşındı ve Türk vatandaşlığından çıktı. Bir diğeri zihinsel engelli. Anlayacağınız hepsi sorunlu. Daha çocuklar kendi aralarında anlaşamazken bir de arsanın hissedarlarından biri dava açıyor. Ne kadar zevkli dimi ?

Not: Hisseli tapuya banka kredisi çıkmıyor.

Mikail KARACA
İnş. Y. Müh.
www.okumusamele.com

Editörün Diğer Yazıları :

• EV ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ
• Tarlayı Satıp Müteahhitliğe Başlamak
• ŞANTİYE ŞEFLİĞİ VE YAPI DENETİMİN İÇ YÜZÜ
• MÜTEAHHİT SEÇERKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
• STATİK PROJEYİ MİMARIN ÇİZDİRMESİ