Emlak Sektöründe Dolandırılmamak İçin Bunlara Dikkat

Avukat Kadir Kurtuluş vatandaşı emlak dolandırıcılığına karşı uyardı.

Özellikle İstanbul Esenyurt ve Beylikdüzü bölgesinde son yıllarda hız kesmeden devam eden inşaat faaliyetleri nedeniyle bu bölgede çok sayıda emlak danışmanı da faaliyet göstermeye başladı. Ancak ne yazık ki odaya kayıt olmadan emlak danışmanlığını yan iş olarak gören kötü niyetli insanların cirit attığı bir sektör haline gelen emlak sektöründe, vatandaşların mağduriyeti artmaya başladı. Beğendikleri evleri veya iş yerlerini almak isteyen vatandaşa peşinat veya kapora diyerek senet imzalatan dolandırıcılar, daha sonra alıcının; kredi çıkmaması, evde hukuki sorunlar olması, binanın tamamlanacağına güvenmemeleri ya da başkaca sebeplerden, gayrimenkulü satın almaktan vazgeçmesi halinde bu bedelleri ve senetleri iade etmiyor. Tamamen art niyetli olarak düzenlenen bu senetler daha sonra icra takibine konu edilerek vatandaşlar mağdur ediliyor. Sorunun çözümü ise dikkatli ve tedbirli olmaktan, haklarınızı bilmekten, zamanında önlem alıp yine zamanında müdahale etmekten geçiyor. 

Gayrimenkul satın alırken nelere dikkat etmelisiniz?

1-Gayrimenkulün hukuki durumunu detaylı bir şekilde inceleyin!

Öncelikle yapılması gereken ilk şey, satın almak istediğiniz gayrimenkulün satıcısı olarak görünen kişinin gerçekten malik olup olmadığını araştırmak olmalıdır. Çoğu zaman direkt mülk sahibi ile muhatap olduğunuzu sanmanıza rağmen görüştüğünüz kişi mülk sahibi olmayabilir. Emlakçı aracılığıyla yapılan görüşmelerde ise mülk sahibine ilişkin herhangi bir bilgi vermekten kaçınıldığına da sıkça rastlanılmaktadır. Satın almak istediğiniz gayrimenkulün sahibinin kim olduğunu mutlaka öğrenin ve tapuda gerçekten malik görünüp görünmediğini, taşınmazın başka malikinin olup olmadığını, birden fazla malik varsa bunların hisselerinin ne kadar olduğunu araştırın. 

Tapuda yapacağınız incelemede, size verilen bilgilerle tapudaki bilgilerin birbirini doğrulayıp doğrulamadığını karşılaştırın. Gayrimenkulün satışına engel bir tedbir kararının olup olmadığını, gayrimenkulün ipotekli olup olmadığını, üzerinde herhangi bir irtifak (kullanım) hakkının bulunup bulunmadığını inceleyin. Bu tür hukuki kısıtlamalar ve durumlar, gayrimenkulün geleceği ile ilgili hayati önem taşımakta olduğundan, bu yerle ilgili risklerinizi bilmek, pazarlık stratejinizi ve nihai kararınızı direkt etkileyecektir. 

Tapu fotokopisiyle birlikte ilgili Belediyenin İmar Müdürlüğüne başvurarak bu gayrimenkul üzerinde veya bulunduğu binanın üzerinde imar müdürlüğünce konulmuş herhangi bir şerh olup olmadığını, şerh varsa kaldırılıp kaldırılamayacağını araştırın. Örneğin; kentsel dönüşüm yasası ile riskli yapı olarak tespit edilen binaların tapu kayıtlarına riskli yapı olduğu ve yıkılacağı şerhi konuluyor. Böylece, almak istediğiniz gayrimenkulün bulunduğu binanın bir süre sonra yıkılması söz konusu olabileceği gibi, gerekli 2/3 çoğunluğun sağlanmış olması nedeniyle yeniden dönüştürülecek yapıda söz sahibi olma hakkını çoktan kaybetmiş de olabilirsiniz. 

2-Gayrimenkulün riskli alanda bulunup bulunmadığını araştırın!

Kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Korunması Hakkında Kanun’un yürürlüğe girmesiyle birlikte “kentsel dönüşüm” kapsamında riskli alan ilan edilen birçok bölge bulunmakta. Eğer bu bölgelerden gayrimenkul alırsanız, binanız, yasaya göre uygulama bütünlüğü açısından dönüşüm alanı içinde kalıyorsa, yeni bile olsa yıkılacaktır. Kentsel dönüşüm alanları belirlendikçe belediyelerden bu bölgeleri öğrenebilir, kararınızı buna göre verebilirsiniz. 

3-Satın almak istediğiniz gayrimenkulü mutlaka yerinde görün!

Gayrimenkulün konumu, çevresi, fiziki özellikleri gibi değerini etkileyen birçok faktör bulunmaktadır. Bu konuda fotoğraflar ve size aktarılan bilgiler aldatıcı olabilir. Bu yüzden satın almak istediğiniz gayrimenkulü yerinde görerek ulaşım olanaklarını, sosyal imkânlarını, gayrimenkulün fiziki özelliklerini yakından görmeniz lehinize olacaktır.  

Markalı konut projelerinden gayrimenkul almak istemeniz halinde de öncelikle projeyi yapan inşaat firmasını araştırın, teslim ettiği projeleri gezin. Reklamlara güvenerek araştırmadan herhangi bir sözleşmeye imza atmayın.

4-Gayrimenkulün krediye uygun olup olmadığını araştırın!

Bunun için almak istediğiniz gayrimenkulün özellikleriyle tapudaki bilgileri karşılaştırın. Sonradan gayrimenkulün projesine aykırı bir değişiklik yapılmış mı, gayrimenkul tapuda görünen niteliğine uygun olarak mı kullanılıyor –örneğin işyeri olarak görünen yer tapuda mesken olarak görünüyor olabilir-, gayrimenkul tapuda hisseli mi görünüyor –hisseli ise tüm hissedarlar paylarının satışını yapmalı-, kat irtifakı, kat mülkiyeti var mı, satın almak istediğiniz gayrimenkul ile tapusu verilen gayrimenkulün aynı olup olmadığı gibi hususlara dikkat etmek gerekir. 

5-Yönetim planını inceleyin!

Yönetim planı binanın anayasası gibidir. Yönetim planında ortak alanların kullanımı, aidat vs gibi önemli hükümler yer almaktadır. Yönetim planları tapu müdürlüklerinde olup anlaşma yapmadan önce bunları incelemenizde fayda vardır. 

6-Gayrimenkulün satışı için istenilen fiyatla piyasa değerini araştırın!

Ucuz olduğu için kaçırmak istemediğiniz gayrimenkul için aceleyle yanlış kararlar vermeniz daha sonra bir sürü problemle uğraşmanıza sebep olabilir. 

7-Satın almak istediğiniz gayrimenkulde hâlihazırda kiracı olup olmadığını, varsa kira sözleşmesini araştırın!

Satın almak istediğiniz gayrimenkulde kiracı varsa kira sözleşmesinin şartlarını araştırın ve değerlendirin. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiralananın sahibi değişse de kira sözleşmesi aynı şartlarla yeni malik bakımından da geçerli olacaktır. Bu yüzden nasıl bir yükümlülüğün altına girdiğinizi önceden görmenizde fayda var. 

8-Satış sözleşmesini mutlaka inceleyin!

Satış sözleşmesinde bulunması gereken ve dikkat edilmesi gereken hususlar ayrı bir yazının konusu olmakla birlikte; bu konuda da özetle, satış sözleşmesini dikkatlice okumanızı, vaad edilen özelliklerin sözleşmede yer alıp almadığına bakmanızı, tarafların yükümlülüklerini, cezai şarta ilişkin hükümleri, teslim tarihi ve şekline ilişkin hükümlerle birlikte sözleşmenin tamamını iyice incelemenizi, kat karşılığı yapılan projelerde kat karşılığı inşaat sözleşmelerini de okumanızı, bu hususta mümkünse uzmanlardan yardım almanızı tavsiye ederim. (Emlakkulisi)