“Evini müteahhide vermek isteyenlere 13 öneri”

Yükleniciler genelde üst katlarda daha fazla gelir elde etmek için dubleks yapmayı tercih etmektedirler. Dubleks için yapılacak merdiven, hol, vs. için harcanacak emsal alan daha sonra metrekareyi değiştireceğinden daha baştan bu kayıplar tüm apartman sakinlerine yansıtılmalı ve uzlaşma sağlanmalıdır. Herhangi bir yüklenici ile görüşülmeden önce belediyeden imar durum belgesi alınıp durum tespiti yapılmasında büyük fayda gördüklerini dile getiren Evrenol Architects ortaklarından Mimar Burak Karaca sözlerine: “Ayrıca yönetmeliklerde sık sık değişiklik olması dolayısı ile imar durumunun erken alınması, olası değişikliklerin olumsuz yansımalarında avantaj sağlayabilir. Mimari projenin imar ve yangından korunma yönetmeliklerine uygun olması önemlidir. Yönetmeliklere aykırı konular sonradan yapılacak satışlarda büyük sıkıntılara sebep olabilir. Bundan kaçınmak için yüklenici ile yapılacak sözleşmede buna dikkat edilmeli, projede ve imalatta aykırılıklar takip edilmelidir” dedi. Karaca sonra evini müteahhide vermek isteyenler için açıklamalar bulundu.

1 – Yüklenicinin önceki iş deneyimlerini araştırmalarını ve yaptıkları binaları gezmelerini öneririz. Çünkü birçok şirket, inşaat deneyimi olmamasına rağmen, bu alandaki yoğun talebi ranta çevirmek adına bu işlere soyunuyor. Bu alanda deneyim hem süreç hem de sonuç açısından çok önemli. Şu an piyasadaki yüklenicilerin bir kısmı önümüzdeki yıllarda büyük sıkıntıya düşeceklerini düşünüyoruz.

2 – Binanızı yenilerken imar durumunuzun olup olmamasına göre birkaç farklı imar kanununa tabii olabilirsiniz. Kat maliklerine emsal avantajı sağlamak açısından doğru emsal hesabının yapılması çok önemli. Yüzde 20 ya da yüzde 25 emsal avantajı oranlarının ve farklı hesap sistemlerinden hangisini kullanacağınız, yeni yapılacak proje metrekarelerini çok etkilemektedir. Bu aşama çok iyi araştırılıp değerlendirilmeli.

3 – İki türlü teminat yöntemi var: Banka teminat mektubu ya da yüklenicinin sahip olduğu dairlere ipotek vermesi. Eğer ipotek sistemine gidilecekse, iş bittikçe yatırımcıya dairelerin teslim edilmesinin daha doğru olacağı kanısındayız. Yapılacak sözleşmede buna dikkat edilmelidir.

4 – Yükleniciden mutlaka iskan alması istenmelidir. Projenin imar kanunlarına uygun yapılması ve buna bağlı olarak iskan alınması çok önemli bir konu. Kat maliklerinin bu konuda kendilerini garanti altına almak adına, yüklenicinin sahip olduğu bir dairenin ipoteğini ve bir miktar banka teminatını iskanın alınmasına bağlanmasını tavsiye ederiz.

5 – Yüklenici ile yapılacak sözleşme öncesinde tapudan apartmanın projesi alınmalı ve her kat malikinin sahip olduğu metrekare, tam ve doğru olarak tespit edilmelidir.

6 – Kat malikleri kendi aralarında arsa payına ve net metrekaresine göre adil bir paylaşım yapmalı. Arsa payı ve daire net alan farklılıkları çözülmeden ve bir karara bağlanmadan sözleşme imzalanmamalıdır. Adil paylaşım, herkesin sahip olduğu balkonlar dahil metrekarenin tespit edilerek paylaşım oranlarının belirlenmesidir.

7 – Yüklenicinin paylaşım oranı semtlere göre farklılıklar göstermektedir. Örneğin Bağdat Caddesi ve çevresinde bu oran yüzde 30’a yüzde 70 iken, sahil bandında yüzde 25’e yüzde 75’dir. Bu oranların sözleşmeye doğru bir şekilde yansıtılmasına dikkat edilmelidir.

8 – Kat malikleri arasında seçilecek malzemeler, asansör markası, ısıtma soğutma sistemleri gibi konulara hakim birisi yoksa, bu tip hususlarda sonradan problem yaşamamak için mutlaka bir danışmanla çalışılmalıdır.

9 – Mimari planlarda gerek değişen ve gelişen yangın yönetmeliği gerekse de statik hesaplar yüzünden zorunlu ve gerekli olarak küçülmeye gidilmektedir. Bu değişim kat maliklerine doğru aktarılmalı ve uzlaşma sağlanmalıdır.

10 – Mimari planlara statik çizimler yansıtılmalı ve bu süreç sık sık kat maliklerine aktarılmalıdır. Örneğin artık 20×20 olan kolonlarımız 50×50 gibi büyüklüklere evrildi. Benzer şekilde şaft büyüklükleri de farklılaştı. Mekanın işleyişini ve net metrekareleri değiştiren bu hususlara dikkat edilmelidir.

11 – Sözleşme ve idari konular için avukat desteği şarttır. Yine benzer şekilde yüklenici şirket bilgileri bankalardan, vergi dairelerinden araştırılmalıdır.

12 – Yükleniciler genelde üst katlarda daha fazla gelir elde etmek için dubleks yapmayı tercih etmektedirler. Dubleks için yapılacak merdiven, hol, vs. için harcanacak emsal alan daha sonra metrekareyi değiştireceğinden daha baştan bu kayıplar tüm apartman sakinlerine yansıtılmalı ve uzlaşma sağlanmalıdır.

13 – Dairelerin kapalı otopark adetleri önemlidir. Genelde tek bodrum kat yetersiz kaldığından, yüklenicilerin maliyet açısından çok da istemedikleri 2. bir bodrum kat ihtiyacı doğar. Eğer bu zorunluluk oluşursa bu kat inşa edilmelidir. Aksi takdirde sığınak içinde çözüm yoluna gidilmeye çalışılıyor oysa bu durum imar yönetmeliğine aykırıdır.

Editörün Diğer Yazıları :

• Arsa Alırken Bunlara Dikkat !
• “Rant Vergisi Kentsel Dönüşüm Alanlarındaki Emsal Artışına Uygulanmasın”
• Konutta yüzde 25 zam!
• Beton Dökerken Nelere Dikkat Edilmelidir ?
• İstanbul’u ‘Kat’ledecekler