-

İnşaat sektöründe 13 maddelik köklü değişilik

Yazar:

13.01.2014

Kişi Okumuş

0 Yorum

İnşaat sektöründe 13 maddelik köklü değişilik

instagram takipçi arttırma, instagram takipçi satın al, instagram takipçi kasma, instagram takipçi hilesi şifresiz


Eylül ayında Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 48 maddesi değişti, söz konusu değişiklikler gayrimenkul geliştiricilerin hayatında köklü değişikliklere neden oldu.

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşları arasında yer alan EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Lisanslı Değerleme Uzmanı Deniz Şahinkaya, 2013 Eylül ayında yürürlüğe giren Yeni İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişikliklerin hayatımızda kökten değişimlere yol açtığının altını çiziyor.

Yeni İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişikliklerin ne gibi sonuçlara yol açacağını analiz eden Şahinkaya, değişiklikleri 13 başlık altında değerlendiriyor.

Yetki artırımı

Şahinkaya’ya göre yapılaşmaya ilişkin uygulamalar artık Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca belirlenen tanımlar çerçevesinde gerçekleştirilecek. Artık imar planları ve yerel idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle tip yönetmeliğe aykırı uygulama ve değişiklik yapılmasına izinverilmeyecek. Örneğin tanımlardan kastedilen brüt alan tanımları, balkon gibi konular artık netlikkazanmış bulunuyor. Şahinkaya, yasal brüt alana artık tek tip tanım gelmesini buna örnek olarak gösteriyor.

İmar yetkileri kısıtlaması

Artık büyükşehirlerin imar yönetmeliklerinin yürürlükten kalktığını belirten Şahinkaya, bir başka ifadeyle büyükşehir belediyelerinin yetkilerinin kısıtlandığını kaydediyor.Bununla birlikte, alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunlu hale getirilmiş bulunuyor Eğer getirilmezse, iki plan birbiriyle uygun hale gelene kadar ya bu bölgelerde yapılaşmagerçekleşmeyecek ya da üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlardan birinebaşvurmak gerekecek. Şahinkaya, bu uygulama ile aslında yatırımcının rahatladığını, belediyelerde oluşabilecek muhalefetin aşılabilir veya başka bir düzleme taşınabilir hale geldiğini belirtiyor.

8. maddenin dayanılmaz hafifliği

Şahinkaya, yeni yönetmelikteki 8. Maddenin çoklu bina yapıp sadece bir tanesi üstündeki kaçak alanları yüzünden inşaatın tümünün durdurulduğu projelerin önünü açtığını kaydediyor. Eskiden olduğu gibi bir yapının bağımsız bölümlerinden herhangi birinde plan ve mevzuat hükümleri harici imalat yapılmışsa inşaat durduruluyor ve devamına izinverilmiyor. Ancak aynı parsel üzerinde birden çok bina olduğu durumda, içlerinden birinde ruhsat ve eklerine aykırı imalat yapılmışsa o binanın inşaatı durduruluyor, ruhsat ve eklerineuygun inşa edilen diğer blokların inşasına ise izin veriliyor. Ancak doğru yapılan binalara yapıkullanma izin belgesi düzenlenebilirken, diğer aynı parseldeki kaçak inşaat alanı olan diğer binadaki aykırılıklar giderilinceye kadar tüm parselin kat mülkiyeti düzenlenmesine izinverilmiyor.

Stüdyo daireler

Şahinkaya, yeni yönetmelikte yapılan değişiklikler arasında en çok göze çarpan maddelerden birinin, günümüzde çok revaçta olan ve yatırımcıya en çok kar getiren stüdyo dairelerin artık eskisi gibi istenen büyüklükte inşa edilemeyecek olması olduğunu belirtiyor. Çünkü yeniyönetmelikle dairelere minimum alan ve dar kenar kıstasları getirilmiş bulunuyor. Buna göre bir dairenin toplam alanı minimum 27,5 m2 olabilecek.

Apartman görevlileri geri geliyor

Şahinkaya, katı yakıt kullanılan ve bağımsız bölüm sayısı 30’u geçen binalarda bir adetkapıcı dairesi, 75 bağımsız bölümü aşan binalarda iki adet kapıcı dairesi olma zorunluluğu getirildiğini belirtiyor. Doğalgaz veya akaryakıtla ısınan binalarda ise bağımsızbölüm sayısı 50’yi geçen binalarda bir adet, 150’yi geçen binalarda ise artık ikinci kapıcı dairesi inşa etme zorunluluğu bulunuyor. Bina içlerindeki kapıcı dairelerinin minimum alanları ise brüt 40 m2 olarak belirleniyor. Bununla birlikte, kapıcı daireleri ışık almayan alanlara yapılamayacak. Şahinkaya, az ışık alan bodrum katlarına kapıcı dairesi yapmanın tarihe karıştığını kaydediyor.

Daha iyi haberleşme

Elektronik haberleşme istasyonlarının ise artık imar planı kararının çıkmasına gerek kalmadanyer seçim belgesi almak suretiyle kurulabileceğini söyleyen Şahinkaya, böylelikle kesintisiziletişim sağlamak için artık bürokratik kararların beklenilmesine gerek olmayacağını belirtiyor.Baz istasyonu için talep edilen yer seçim belgesi ücretin yatırılmasına rağmen yirmi güniçerisinde verilmemişse, yeni yönetmeliğe göre yer seçim belgesi verilmiş sayılacak.

Ruhsat süresinin getireceği kazanılmış hali

Şahinkaya, ruhsat süresi dolmuş ve inşasına devam edilen binalar için ilk ruhsat tarihindekiimar planı hükümlerinin geçerli olacağı ama yine de ruhsatın prosedürel olarak yenilenmesigerektiğini kaydediyor. Ancak ilave kat veya ilave inşaat alanı talepleri olması halinde yürürlükteki imar planı hükümleri geçerli oluyor. Şahinkaya, ruhsatın bu durumda artık “kazanılmış hak mı oluyor” sorusunu akla getirdiğini ifade ediyor.

Bir devrin kapanışı

Yeni yönetmeliğe göre ticari alanlarda rezidans yapılamayacağını belirten Şahinkaya, imar planında “sadece” ticaret alanı olarak ayrılan yerlerde artık rezidans inşa edilmesine izinverilmeyeceğini kaydediyor. Yani artık rezidans konut kabul ediliyor. Home ofis olarak adlandırılan ama gerçekte ofis olarak kullanılan kavram bu madde ile tarihe karışmışoluyor.

Rekreasyon alanlarına izin

Şahinkaya, rekreasyon alanlarında inşa edilecek lokanta, spor sahaları gibi yapılar için iki katsınırı getirildiğini, kat yükseklikleri asma katlılarda 9,3 m’ye, asma katlı olmayan binalarda ise 8,3 m’ye yükseltildiğini belirtiyor. Böylelikle parklar ve eğlence alanlarına ilk kez emsal verilipyapılaşmanın nasıl olacağına netlik getiriliyor.

İmar artışı

İmar artışında yapılan değişikliğin ise yönetmelikteki en önemli maddelerden biri olduğuna değinen Şahinkaya, yeni yönetmelikte bazı tanımlara da açıklık getirildiğini, bunun imar artışını da beraberinde getirdiğini kaydediyor. Buna göre yapılarda emsale dahil edilmeyecek alanlaryeniden tanımlanarak netlik kazanıyor. Örneğin çöp ayrıştırma bacaları, su depoları, su sarnıcı, gri su toplama havuzu ve kojenerasyon üniteleri, avlular, iç bahçeler, açık havuzlar, pergolalar, zemin terasları ile açık ve kapalı otoparklar taban alanı ve emsal hesabına dahil edilmiyor. Katlarda brüt alan tanımına nelerin dahil edileceği nelerin edilmeyeceği belirtiliyor. Bu durum katsayısına ve katın taban oturumuna göre değişmekle beraber, satılabilir emsal hesabında yaklaşık %15-20 oranında artış yakalanmasını sağlıyor. Örneğin emsali iki olan bir parselin satılabilir alana konu emsalinin yaklaşık 2,3, hatta projesine göre 2,4’e kadar çıkması sağlanıyor. Şahinkaya, bu nedenle projelerinde tapuları henüz teslim etmeyen geliştiricilerin, eğer imkanları varsa parsellerine yeni binalar/alanlar ilave etmek için mimarlarını çalıştırmayabaşladığını belirtiyor.

Kat yükseklikleri artıyor

Şahinkaya, ticari alanlarda zemin katların 4,5 m yüksekliğinde, diğer katların 3,8 m yüksekliğinde, konut alanlarında zemin katların 4 m yüksekliğinde ve diğer katların 3,5 m yüksekliğinde inşa edilmesi zorunluluğu getirildiğini kaydediyor. Dolayısıyla tavandan tabana 2.60 m ile sınırlı olan kat yükseklikleri artık yükselecek. Şahinkaya, bu değişikliği metrekare değil, metreküplü yaşama geçiş olarak değerlendiriyor. Çünkü yüksek tavan aynı metrekaredekiyeri düşük tavana göre daha büyük gösteriyor ve algıda seçicilik yaratıyor. Ancak bu maddeye “Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirlenmemiş ise” istisnası konulmuşdurumda. Bazı imarlarda emsal değil yükseklikle emsal verilebiliyor. Dolayısıyla Şahinkaya, “Bu madde bu tür yerlerde emsal düşüşü yaratıyor diye düşünmek yanlış değil” yorumunu yapıyor.

Kat bahçeleri artık tanımlı

Şahinkaya, İstanbul imar yönetmeliği ile hayatımıza giren kat bahçesi kavramının artık tümTürkiye için geçerli olduğunu da söylüyor. Emsal hesabında %25 olarak belirlenen kat bahçeleri sınırı yeni yönetmelikle takribi %20’ye düşürülüyor. Eskiden ortak alandan ulaşılması şart olankat bahçelerine artık daireden ulaşılabiliyor.

Yeni yönetmelikte bina çekme mesafeleri ve buna göre kat yükseklikleri, çıkmalar neredeyse kesin hükme bağlanmış bulunuyor. Şahinkaya, bu karar kısa vadede olmasa da uzun vadedeetkilerini göstermeye başladığında, İstanbul için bir cephe ve siluetten bahsetmenin mümkün olacağını kaydediyor. Bununla birlikte Şahinkaya, Afet Riski Kanunu kapsamındaki projelerdekat mülkiyeti tesisi, tescili, imar hakkı transferi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verilmesi işlemlerinin ise Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerince yerine getirileceğini belirtiyor.

Kamulaştırmasız el atmaya çözüm

Şahinkaya, Yeni İmar Yönetmeliği’ndeki bir diğer önemli hususun ise madde 51’de belirtilen; “kamulaştırılması gerektiği halde kamulaştırma kararı alınmayan, uygulama imar planına göre üzerine yapı yapılması mümkün olan taşınmazlarda, malikinin talebi üzerine ilgili yatırımcı kamu kuruluşunun izni ve projeler üzerine görüşü alınmak kaydıyla özel işletme olarak işletilmek üzere planın yapılaşma koşullarına uygun yapı inşa edebilir.” hükmü olduğuna dikkat çekiyor. Böylece ilgili bakanlık kamulaştırma ücreti ödemezken, malik kendi kamulaştırma ücretini ilgili bakanlığın ödemesini beklemeksizin kendisinin kazanabileceğini belirten Şahinkaya, bu maddeyi bir değerleme uzmanı olarak çok enteresan ve farklı bulduğunu da sözlerine ekliyor.

Kaynak: Emlakofis

Editörün Diğer Yazıları :

İnşaat Gündemi'ne Abone Ol!

Bu içeriği beğendiniz mi? Tüm güncel içeriklerimizden haberdar olmak için e-posta abonemiz olabilirsiniz.




YORUMLAR

İsminiz

 

E-Posta Adresiniz

Yorumunuz

GÜNLÜK DEMİR FİYATLARI

14.07.2022 Demir Fiyatları
Bölge Ø8 Ø10 Ø12-32
İstanbul 15200 ₺ 15100 ₺ 14850 ₺
İzmir 14900 ₺ 14750 ₺ 14550 ₺
Karabük 15100 ₺ 14900 ₺ 14700 ₺
Biga 14950 ₺ 14800 ₺ 14600 ₺
Payas 14850 ₺ 14700 ₺ 14500 ₺
Gebze 14950 ₺ 14850 ₺ 14600 ₺
Samsun
Ankara 15300 ₺ 15150 ₺ 14950 ₺
Bursa 15200 ₺ 15050 ₺ 14850 ₺
Kütahya
Sivas 15150 ₺ 15000 ₺ 14800 ₺
Detaylı Görünüm

BENZER İÇERİKLER

FACEBOOKTA BİZ

Facebook
Instagram
Telegram
LinkedIn
YouTube
RSS