İnşaat şirketleri ofise yatırım yapıyor!

Küreselleşen dünyada rekabet her geçen gün artıyor. İyi olmak, fark yaratmak başarı için şirketlerin olmazsa olmazlarından… Ancak rakiplerden öne çıkma konusunda başka artılar da gerekiyor. İyi bir ofise sahip olmak da bu unsurlardan biri. Çünkü dünya standartlarında iyi bir ofise sahip olmak bir şirket için prestij unsuru olmanın yanı sıra iş süreçlerini kolaylaştırıp mutlu çalışanlarla başarılı işlere imza atmak anlamını da taşıyor.

Bu gerçekten yola çıkan inşaat şirketleri de son yıllarda dünya standartlarındaki ofis yatırımlarıyla adlarından söz ettirmeye başladılar. Ekonomisi hızla gelişen Türkiye’de ekonominin kalbi olan İstanbul ofis yatırımlarında başı çekerken, son yıllarda Ankara, İzmir gibi büyük kentlerde de ofis yatırından yapılmaya başlandı. Günümüzde İstanbul’daki A sınıfı ofis stoku 5 milyon metrekareye ulaşmış durumda. Yatırımlar soluksuz devam ederken, İstanbul Finans Merkezi’nin 2020 yılında hayata geçmesiyle birlikte bu rakamın 7 milyon m2’yi bulması bekleniyor. Eroğlu’ndan Ferko’ya, Metal Yapı’dan Feryapı’ya kadar birçok inşaat şirketi, uluslararası standartlarda ofis projeleri ile sektörde fark yaratmaya çalışıyor. Ekonomist olarak dosyamızda ofis sektörünü ve sektördeki yatırımları mercek altına aldık.

Ofis seçiminde öne çıkan kriterler arasında, prestijli bir bölgede yer alması, ulaşım alternatiflerine olan yakınlığı, ofis binasının yeterli otoparkının bulunması başı çekiyor. Bu açıdan Levent-Etiler bölgesi, Avrupa Yakası’nın lokomotifi olma özelliğini koruyor. Anadolu Yakası’nda ise Ataşehir ve Kozyatağı bölgesi kira değerinde liderken Kavacık ise doluluk oranıyla dikkat çekiyor.

Ekonomik belirsizliklerin ve döviz kurlarının antiği ortamda maliyetler önem kazanıyor ve aynı veya daha düşük maliyetlerle daha modern bir ofise geçmek şirketlere avantaj sağlayabiliyor. Diğer taraftan ofis taşıma süreçlerinde dekorasyon maliyetleri taşınmaya engel olabiliyor ve dolayısıyla yatırımların en düşük seviyede olduğu hazır ofis seçenekleri tercih ediliyor.

Türkiye’deki kur hareketliliği döviz ile işlem yapılan ofis sektörüne de yansımış durumda. Yerli ve yabancı şirketlerin ortak sorunu, birçoğunun gelirlerinin TL bazında olmasına karşın ofis kiralan yani giderlerin dolar bazında olması.

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, ofis kiralarında bu yıl geçen yıla oranla bir artış yaşanmadığını, artan arz ve döviz kurlan nedeniyle kiralarda dolar bazında bir düşüş yaşandığını söylüyor, özellikle yakın zamandaki ani kur artışlanna paralel olarak kiralarda düşüşler yaşandığına dikkat çeken Gönden, “TL olarak bakıldığında kiraların genel anlamda stabil olduğu söylenebilir. Levent özelinde bakacak olursak, 2013 yılından bu yana aylık birincil kiralan 44 dolar/metrekareden 41 dolar/metrekarelere geriledi. Fakat bu süre zarfında döviz kurunun da en az yüzde 30-40 anmasıyla kira düşüşlerinin kur artışlan ile paralel olduğunu söyleyebiliriz” diyor.

Ofis arzının önemli oranda artmasının bölgelerde fiyat baskısını daha da arttırdığı yorumlan yapılıyor. Mevcut kira sözleşmeleri için yakın zamanda kur sabitleme veya dolar bazında indirimler söz konusu. Yeni sözleşmelerde de indirim görülüyor. Talebin daha az ve arzın daha hızlı arttığı bölgelerde kur etkisinin daha yoğun olduğu dikkat çekiyor.

Ofis konusunda tüketici taleplerinde ve trendlerde de değişim var. Günümüzde ofis pazarında birbirinden çok farklı eğilimler söz konusu. Ofis kullanıcılan ısıtma-soğutma sisteminden asansörlere, teknik altyapıdan çalışanların günlük ihtiyaçlarını karşılayabilecekleri sosyal imkanlara kadar pek çok faktörü göz önünde bulunduruyor. Gelişen trendler ofis sektöründe hizmet alanında da farklılaşmayı getirirken, hazır ofis, home ofis, google ofis gibi seçeneklerin ortaya çıkmasına neden oluyor.

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, projelerinin tercih edilebilirliğini arttırmak için müşterinin beklentisi doğrultusunda içi yapılı şekilde kiralanan ofislerin artık daha sık görüldüğünü söylüyor. Hazır ofislerde minimum maliyet, maksimum verimlilik ilkesinin öne çıktığını belirten Yazıcı, “Hazır ofislerin sunduğu hizmetler ise tam donanımlı, dekore edilmiş, şirket adına tahsis edilen telefon numaraları, misafirlerin karşılanması, ofislerin düzenli temizliği, bakımı gibi hizmetlerden oluşuyor. Bu hizmetler doğrudan kiralama ücretine dahil ediliyor. Hazır ofise yapılan ödemeler sabitleniyor. Günümüzde birçok firmanın hazır ofisi tercih ettiği de görülüyor” diyor.

Dijital dünyaya uygun, sürdürülebilir ve çevre dostu binalar her geçen gün daha da önem kazanıyor. Açık ofislerin daha çok yaygınlaştığı, insanların hem çalışıp hem de sosyalleşebileceği, birbirleriyle etkileşimde bulunabileceği ofislerin öne çıkması, teknolojik altyapıya uygun ve geliştirilebilir ofislerin önem kazanması bekleniyor.

Şatafatlı ve çok gösterişli ofislerin yerini performans artırıcı, yüksek tavanlı, ferah, çalışanların keyif aldığı ofisler alıyor. Asansör ve lobi ulaşımları kolay, personel ve yöneticilerin kısa zamanda ofislerine ulaştığı fonksiyonel ofislerin de geleceğin ofisleri arasında yerini alacağı öngörülüyor.

Ofis sektörü hızla büyüyor ve gelişiyor. Geçmişte apartman dairesi ya da hanlarda çalışan firmalar, 2000’li yılların başında ‘plaza’ kavramı ile tanıştılar. Profesyonel bina yönetimi hizmeti almanın yanı sıra prestije de sahip oldular. Teknolojik gelişmeler ve değişen trendlerle birlikte ofis kullanıcılarının talepleri de değişti.

Çevreye duyarlı binaların her geçen gün daha önem kazandığına dikkat çeken Metal Yapı Konut Genel Müdürü Akın Karali,

“İstanbul Tower 205 projemiz şehrin yeni simgesi olacak. Empire State, Burj Khalifa gibi ikonik binaların yaratıcısı SOM’un Selçuklu mimarisinden esinlenerek tasarladığı projemiz, tarihi yapısı ve tasarımıyla dikkat çekiyor” diyor.

İstanbul’un her zaman değer kazanan Merkezi iş Alanı (MİA) bölgesinde yükselen projelerinin

20l8’de teslim edilmesinin planlandığına işaret eden Akın Karali, İstanbul Tower 205’in lokasyon olarak son derece değerli bir arazide ve yatırım-kazanç dengesinin maksimum seviyede gerçekleştiği bir hatta yer aldığını söylüyor.

Projedeki tüm sistemler, yüksek teknolojik donanıma sahip ve konfor öncelikli kriterlere göre tasarlanmış durumda. Proje, bölgede kendine ait yeşil alanlı ilk bina olma özelliğini de taşıyor. Toplam 6 bin m2’lik kullanım alanına sahip konferans salonlu proje, 300 kişilik oditoryumu, 105 kişilik 22 adet toplantı odaları ile farklı büyüklüklerdeki toplantı, konferans ve seminer ihtiyaçlarına da cevap veriyor. Büyükdere Caddesi ile Oto Sanayi Caddesi’nden alternatif girişleri, metroya yürüme mesafesinde oluşu, her iki köprüye olan yakınlığı ile de dikkat çekiyor.

Ofisler artık sadece çalışılan mekanlar olmaktan çıktı. Dünyada ve Türkiye’de ofis seçimlerinde çalışanların verimliliği ve mutluluğu ön planda tutuluyor. Ofislerin yüksek teknolojiye, çalışanlarına nefes aldıracak özelliklere, sosyal olanaklara sahip olmasına ve konforlu bir şekilde kurgulanmasına dikkat ediliyor.

Levent Büyükdere Caddesi’nin en değerli arazilerinden biri üzerinde hayata geçirdikleri Ferko Signature’da sona geldiklerini belirten Ferko Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Gökçe Meriçten, projeyle modern çağın koşulları ile gelişen lüks kavramını iş dünyasıyla buluşturduklarını vurguluyor. Proje, yüksek standartlarda planlanmış ofis ve toplantı odalarının yer aldığı rahat bir iş ortamı sağlarken, farklı ihtiyaçlara yanıt verebilmek amacıyla profesyonellerce yönetilecek Business Center’a da ev sahipliği yapıyor.

Ferah ve modern ofislerinin yanı sıra molalar için özel olarak kurguladıkları ‘Kent Bahçesi’ ile şehrin göbeğindeki bir ofiste yeşil alanı hayal olmaktan çıkardıklarını söyleyen Gökçe Meriçten, “Toplam 40 bin m2 brüt satılabilir alan ve 30 kattan oluşan Sign l’deki ofislerimizin satışında sona geldik. Münferit girişli, toplam üç katlı ferah ve modüler yatay ofislerin yer aldığı Sign 2’de ise kiralamalar devam ediyor, iş hayatında lüksün ayrıcalığını yaşamak isteyen markalar Ferko Signature’da şimdiden yerini alıyor” diyor.

120 milyon dolarlık yatırımla Kağıthane’nin merkezinde inşa edilen Ferko Line projesi de planlanandan hızlı ilerliyor. Projede ofislerin yüzde 25’i satıldı. 105 bin m2 inşaat alanında yükselen, bünyesinde 192 ofis, 38 adet ticari alan ve 173 odalı Four Points By Sheraton Oteli’ni de bulunduran projenin lobi ve ortak alanları son 15 yılda 120’den fazla uluslararası tasarım ödülü alan Walter Knoll’un dokunuşlarıyla hayat bulacak.

Eroğlu Holding, 34 yıldır kumaştan konfeksiyona, perakendeden inşaata kadar Türkiye’nin lokomotif sayılacak sektörlerinde sürekli büyüyen ve hızlanan bir ivmeyle faaliyet gösteriyor.

Eroğlu Holding Yönetim Kurulu Başkanı Nurettin Eroğlu, “bugüne kadar tamamladığımız Ofishane, Ümraniye Akkom Ofis Park, Platform Merter ve Harmony Tovvers’a ek bu yıl tamamlanacak olan Skyland İstanbul’daki ofis bloklarıyla ofis proje sayısını beşe çıkaracağız” diyor. Eroğlu Gayrimenkulun tamamlanan projelerine ek olarak tovver, loft ve flat ofislerin bulunduğu Skyland İstanbul’daki ofis projelerinin toplamı yaklaşık 350 bin m2’ye ulaşacak.

628 ofisin bulunduğu Skyland İstanbul’un ofis kulesi toplam 120 bin m2 ofis alanından oluşuyor. Tovver ofisler birleştirilerek her katta 2 bin m2’ye kadar istenilen büyüklükte tasarlanabilme fırsatı sunuyor. Yaklaşık 90 bin m2 kiralanabilir alana sahip ve tek katta bin 200 m2 genişlik sunan loft ofisler ise 8 metre tavan yüksekliği ile ferah bir çalışma alanı yaratıyor. Yüksek tavanlı, orman manzaralı flat ofisler ise toplamda 17 bin 500 m2’lik kiralanabilir alanıyla Cendere Caddesi üzerinden direkt giriş olanağı sunuyor.

Havaalanları, metro istasyonu, köprü ve ana yollara yakınlığıyla ilgi gören projenin yaklaşık 15 bin kişiyi buluşturan hareketli bir merkez olacağını vurgulayan Nurettin Eroğlu, Skyland İstanbul’un farklı ofis seçenekleriyle tüm beklentileri karşıladığını da belirtiyor.

Skyland İstanbul, 60 ay 0 faiz ve peşinatsız aylık 8 bin 920 TL’den başlayan fiyatlarla, ayrıca şirket bünyesinde 50 ay taksitli kredi ile satışa sunuluyor. Nurettin Eroğlu, gelecekte ise uzun vadeli ofis yatırımları yerine özellikle hazır ofis ya da sanal ofislerin kullanılacağını söylüyor.

Anadolu Grubu iştiraki olarak ve Kasım 2011’de faaliyetlerine başlayan AND Gayrimenkul, gayrimenkul geliştirmeyatırım-yönetim alanlarında faaliyet gösteriyor. Şirketin ilk ofis projesi AND Kozyatağı’nda yaşam başlarken, AND Gayrimenkul’ün bina yönetim markası GRID tarafından yönetiliyor.

AND Kozyatağı, toplam 74 bin m2 inşaat alanı ve yaklaşık 36 bin m2 kiralanabilir alana, ortalama bin 300 m2 kat alanına, yaklaşık yüzde 86 oranında verimli kullanım alanına sahip 25 katlı bir A+ ofis binası. 300 m2’den 2 bin 200 m2’ye kadar ofis alanları, 4 metre kat yüksekliği, ortak kullanım alanları olarak 6 toplantı odası ve 200 kişilik konferans salonu bulunuyor. Şehrin en yüksek otopark oranına sahip proje, Destination Selection sistemli 9 adet asansörü ile kullanıcıların zamandan tasarruf etmesini de sağlıyor. Yeme içme alanları, oturma alanları ve modern peyzaj tasarımını içerirken, bulunduğu çevreyle uyumlu, sokak

kullanımına açık bir meydana sahip.

Sekiz uluslararası ödüle sahip olan AND Kozyatağı, İngiltere merkezli British Safety Council’den ‘5 Star’ alarak, iş sağlığı ve güvenliği alanında 74 tesis arasından bu sertifikayı almaya hak kazanan Türkiye’deki ilk ve tek bina oldu. Sertifika, British Safety Council’in Türkiye partneri Doğa HSE Group Genel Müdürü Sertaç Güven tarafından AND Gayrimenkul Genel Müdürü Ali Baki Usta’ya takdim edildi.

Bina sakinlerinin güvenli bir ortamda çalışmasını sağlamanın en önemli önceliklerinden biri olduğunu belirten Ali Baki Usta, 5 Star sertifikasının da bu durumun en büyük kanıtı olduğunu vurguluyor. Ofisraporu.com, Arkitera gibi güncel ve saygın araştırmalarda AND Kozyatağı’nın İstanbul’un en iyi ofisleri arasında gösterildiğini söyleyen Usta, m2 kiralama bedelleri ortalamanın üzerinde olmasına rağmen, yüzde 60 doluluk oranını yakaladıklarına da dikkat çekiyor.

Çanakçılar Şirketler Grubu bünyesindeki Doxa Mobilya, yaklaşık 10 yıldır ofis mobilyası üretiyor. Şirket, ofis mobilyası üretiminde, içinde makam grupları, çalışma grupları, bölücü panel ve banyo dolapları ile vestiyer, dosya dolapları, kesonlar ve kürsülerin olduğu geniş bir yelpazeye sahip. Zonguldak’ın Devrek ilçesi Çaydeğirmeni beldesinde 50 bin m2’si kapalı, 80 bin m2 açık alanı olan fabrikalarında üretim yaptıklarını belirten Doxa Mobilya Genel Müdürü İlhami Alanya, “Türkiye genelinde 100’e yakın, yurtdışında 20 ülkedeki satış noktalarımızda ürünlerimizi tüketiciyle buluşturuyoruz. Bugün lider firmalar arasında Doxa Mobilya’nın da adını görmek bize gurur veriyor” diyor. Çağın getirdiklerine ayak uydurup tasarımlarını ona göre şekillendirdiklerine dikkat çeken Alanya, müşteri memnuniyetine büyük önem verdiklerini de söylüyor. Artık ergonomik, kullanışlı ve sağlıklı

mobilyaların daha çok tercih edildiğine dikkat çeken Alanya, Orta Asya ve Avrupa pazarında iyi bir yer edindiklerini belirtiyor. Ortadoğu’da ve Asya’da daha ağır makam grupları tercih edilirken Avrupa’da daha ince ve zarif yapıda mobilyaların tercih edildiğini de vurguluyor.

Evlerden daha fazla zamanın ofislerde geçirildiğine, ofislerin bir nevi ‘ikinci evimiz’ olduğuna işaret eden ilhami Alanya, şöyle devam ediyor: “Ofis mobilyaları üretirken, malzeme, işçilik ve kaliteden ödün vermeden, dünya standartlarında üretim yapmaya özen gösteriyoruz. Dünyada değişen trendleri yakından takip edip, insan ergonomisine uygun, fonksiyonel ürünler üreterek, ofis ortamlarında insanlara daha rahat çalışma imkanı yaratıyoruz. Amacımız her zaman ürünlerimize duygularımızı, algılarımızı, inançlarımızı, sevgimizi katarak bizi tercih edenlere’iyi ki’dedirtmek.”

Değişime hevesli Y kuşağının ardından yavaş yavaş Z kuşağının iş dünyasında yerini almasıyla birlikte çalışma anlayışı ve kültürü de değişiyor. Z kuşağı, teknolojiyle büyümesi nedeniyle daha bireysel yetişiyor, iletişimi sosyal medya aracılığıyla kurmayı tercih eden yeni kuşağın alışkanlığı ofis sektörüne de yansıyor.

FerYapı Yönetim Kurulu Üyesi Ramadan Kumova, Türkiye’de ilk kez ‘Premier Kampüs Ofis’ ile çalışanların verim ve motivasyonlarını artırmaya yönelik bir projeyi hayata geçirdiklerini söylüyor. Kumova, Y kuşağının ihtiyaçlarını sağlayacak bu projede modern ofisler yanında fitness, pilates, yüzme havuzu, sauna, SPA-masaj, buhar odası, kat bahçeleri, açık hava toplantı alanları gibi birçok sosyal imkanın bulunduğunu söylüyor.

Ramadan Kumova, diğer ofis projeleri olan Parima’yı E5 karayolunun hemen yanında, ticaretin ve ihracatın kalbinin attığı bir bölgede konumlandırdıklarına işaret ediyor. Kumova, “Burada 48 m2’den 2 bin m2’ye varan ofis seçenekleri sunuyoruz. 2 bin 500 m2 alana sahip olan şehir bahçesi, tamamı camdan oluşan mekanın içindeki toplantı salonu ve lounge alanı bulunuyor” diyor. Küçük m2’li nitelikli A+ ofis konseptine ve yüzde 80 doluluğa sahip Tower Bomonti projesinde ise iki tam kat ofis seçeneği bulunuyor. Dolmabahçe ve Kağıthane tünellerinin girişinde yer alan ve çok sayıda iş merkezi ve üniversiteye yürüme mesafesinde bulunan proje, metro, otobüs, metrobüs gibi toplu ulaşıma yakın konumda. Projede yeşil alanların yanı sıra çalışanların vakit geçirebileceği sosyal olanaklar da var. Ramadan Kumova, FerYapı olarak, yeni kuşağın beklentilerini karşılayacak projelere imza attıklarını ve bu tür projeleri hayata geçirmeye devam ettiklerini söylüyor.

Ekonomist