Kira Nasıl Hesaplanır?

Bir çok emlak uzmanına göre kriterler şu şekilde sıralanabilir. Yapım maliyeti, arsa değeri, kiraya verirken getirisinin ne olacağı, aynı lokasyon’da bulunan konutları satış değerleri gibi pek çok etken sayılabilir.

Bir konutun kira değerini hesaplama

Aslında bu işin uzmanlarına göre bir taşınmazın fiyatının tam olarak belirlenmesinin zor olduğunu söylüyor. Taşınmazın değerini belirlemek için bir çok yöntem olmasına rağmen temelde 3 yöntemin olduğunu biliyoruz.

Üç ana madde

Gelir
Maaliyet
Karşılaştırmadır

Gelir yönteminde bir konutun fiyatının belirlenmesinde ölçünün kiradan gelen net getiri olduğu,”Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve diğer giderlerin çıkarılması ile bulunur. İşletme giderleri, emlak vergisi, sigorta, yönetim, bakım-onarım, danışmanlık, reklam-ilan gibi giderlerden oluşur. Bu giderler çıktıktan sonra kalan gelirin süresine göre taşınmazın fiyatı belirlenir. Fakat bir taşınmazın fiyatının kaç yıllık kira getirisine göre belirleneceğini söylemek zordur.

Maliyet yöntemininin de tek başına sağlıklı olmadığını vurgulayan uzmanlar, “Mesela, maliyeti 90-100 bin dolar bile olmayan villalar 400 bin dolardan başlayan fiyatlarla satılıyor. Yani maliyetinin 4-5 katı fiyatlardan söz ediliyor.”

Şimdiki fiyatlar yüksek

Türkiye genelinde taşınmazların şu anki fiyatlarının yöntemlere göre yüksek olduğunu kaydeden uzmanlar, “Burada iş konut edinmek isteyen vatandaşlara düşüyor. Vatandaşların bilinçli olması gerekiyor. Eğer vatandaşlar bilinçli olursa fiyatlar bu kadar yükselmeceğinin altını çiziyor uzmanlar.

Konut fiyatlarının normal düzeyde olabilmesi için alıcıların parasını akıllı kullanması gerekiyor. Her şey, manzara veya konum demek değil. Konut satın alınırken, sosyal altyapı; eczane, hastane, okul gibi etkenler de göz önüne alınmalı.

Vatandaşlar konut alırken biraz kendisini frenlerse fiyatlar bu kadar yükselmez

“Yıldız Teknik Üniversitesi Öğretim Üyesi Hülya Demir ise gayrimenkulün fiyatların belirlenmesi konusunda şunları söylüyor: “Piyasada bir taşınmazın fiyatı belirlenirken genelde getiri, karşılaştırma ve maliyet yöntemlerinin üçünün ortalaması alınıyor. Eğer bu sonuçlara göre elde edilen verilerin biri düşük veya yüksek çıkmışsa fiyat dengeleniyor. Fakat bu yöntemlerden eğer biri kullanılıyorsa bu kez karşılaştırma yöntemi tercih ediliyor. Yani aynı sokakta veya caddede satılan gayrimenkullerin aynı nitelikli olanına göre fiyat tespiti yapılıyor. Eğer aynısı bulunmazsa benzerleri bulunuyor. Benzerlerinden hareketle fiyat oluşturuluyor.”

Karşılaştırma yapın

Karşılaştırma yöntemi: Bu yöntemin kullanılabilmesinin ön koşulu emlak için güvenli sürüm değerinin var olması gerekir. Ayrıca değerleri karşılaştırma için seçilen taşınmazların niteliklerinin değeri saptanacak taşınmazla aynı olması zorunlu. Değerleri karşılaştırmak için seçilen taşınmazların değeri saptanan taşınmaza göre farklı nitelikleri varsa, bu farklılıklar parasal olarak fiyata yansıtılmalı.

Maliyet yöntemi: Genellikle otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı veya geniş bahçeli ev gibi üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen yapılı taşınmazların değerlenmesinde kullanılabilir. Bu yöntemde arsa ve üzerindeki yapıların değeri ayrı ayrı hesaplanır. Daha sonra bunlar toplanarak, taşınmazın değeri bulunur.

Satın alırken kendiniz de değerleme yapabilirsiniz

Emlak uzmanları, konut fiyatı ile ilgili değerleme yaparken, 35 ayrı kriteri birleştiriyorlar. Böylece daha gerçekçi fiyatlar bulunuyor. Büyük yatırım ifade eden alımlarda değerlemeyi uzmanlara yaptırmak en doğrusu. Ancak bunun için parası olmayan daha küçük ölçekli alımlarda, alıcı, aşağıda listesini verdiğimiz kriterlere göre kendisi de bir araştırma yaparak yaklaşık sonuçlar bulabilir. Bu 35 kriter şöyle:

1- İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur. Bunlar fiyata etki eder.

2- Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar.

3- İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir.

4- Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar.

5- Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla değeri artırır.

6- Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları. Sosyal tesisler konuta değer katar.

7- Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırıyor.

8- Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve ilçe.

9- Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır.

10- Doğa manzarası: Doğa manzarası konutların fiyatını yükseltir.

11- Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler.

12- Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.

13- Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müştemilat bölümü değerini artırır.

14- Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir.

15- Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.

16- Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar.

17- Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır.

18- Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerindeki etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.

19- Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.

20- Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.

21- Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.

22- Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır.

23- Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder.

24- Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar.

25- Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur.

26- Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zeminin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam konutlar daha pahalı olur.

27- Alışveriş merkezlerine yakınlığı: Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir.

28- Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor. Konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür.

29- Katı: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.

30- Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.

31- Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır.

32- Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.

33- Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. (Türkiye’de 1999′dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur.)

34- Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.

35- Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir.

İlhan Çamkara