Tarlayı Satıp Müteahhitliğe Başlamak

Bazı müteahhitler türedi piyasada bkz. bakkal, manav, kasap vs vs.
Çoğunun sistemi şöyle işliyor: Ali amca 30 yıldır bakkalcılık yapıyor. Kenara 3-5 koyarak biriktirdiği bir miktar para var. Misalen 200.000TL biriktirmiş olsun, köyden kendisine kalan hisseyi de satsın 100.000TL’ye, eder sana 300.000TL.

Şimdi bu amcam bakkalının bulunduğu binaya, veya yandaki binaya hiç olmadı köşedeki arsaya talip oluyor. Amcamın o binaya teklif verirken ki güvencesi şuradan geliyor: “Ya zaten binayı kalfaya veriyorsun yapıyor, bu kalfa ne inşaatlar yaptı. Sıvasıydı, duvarıydı derken ustalar zaten yapıyor.” diye düşünüyor. İş böyle devam ederken para yarı yola bile gelemeden bitiyor tabi. Bundan da yandaki komşu emekli Salih öğretmen istifade ediyor. Ali amcanın, bina bittiği zaman 200.000TL’ye satacağı daireye, emekli Salih öğretmen 150.000TL nakit para teklif ediyor. Ali amca da mecbur kabul ediyor. Aslında Salih öğretmen de büyük risk alıyor, çünkü ilk defa bina inşaat etmeye kalkan bir adamdan daire satın alıyor. Çoğu zaman ortada tapu vs bile olmadan daireyi satıyor ki o parayla kalan işi tamamlasın. Süreç böyle gidiyor. Para yine yetmezse 1 tane daha satıyor. Nihayetinde Ali amcanın eline 100.000TL kalıyor. 100.000TL, Ali amca için büyük para. Çünkü bakkala devam etse o parayı 5-10 yılda anca biriktirirdi, bu sayede 7-8 ayda aynı miktarı kazanmış oldu.

Peki Ali amcanın yaptığı bu işi orta ölçekli bir müteahhit niye yapmaz? Yapmaz çünkü 100.000-200.000 için müteahhitlik yapılmaz. Değmez yani. Müteahhiti kurtarmaz, sadece Ali amcayı kurtarır.

Hal böyle olunca emlak değeri çok yüksek olmayan yerlerde, elinde 200-300.000 TL para olan herkes müteahhitliğe girmeye kalkışıyor.

Şimdi Ali amcanın zihniyetiyle aynı, ama cebindeki parası çok daha fazla olan Mehmet amcaya geçelim. Mehmet amca, baba mesleği olan tekstille uğraşıyor. Kendince ciddi bir birikim yapmış, kazancı da gayet iyi. Cebinde yatırım yapmak için 5.000.000 TL nakit parası var.

Mehmet amca düşünüyor ki: ” Ya bizde para kazanıyoruz ama müteahhitler çok acayip kazanıyor, yeter yaptığımız hamallık.” böylece Mehmet amca ve türevleri çoğunlukla kentsel dönüşümde en medyatik ilçe olan Kadıköy’de teklifler vermeye başlıyor. %70ler, 72ler, 75’ler havada uçuşuyor. Kadıköy en meşhur olanı, ama bu Mehmet amcadan Türkiye’de çok var.

%60 teklif ettiğimiz arsa sahiplerinden birisi : “Siz bizle dalga mı geçiyorsunuz, buraya %75 teklif ettiler deyince şok oldum.” Müteahhit kendine kalan daireleri sattığında inşaatın maaliyetini bile çıkartamayacaktı ama tabii ki olaydan bihaber. Arsa sahiplerinin de işine geliyor, en yüksek oranı veren müteahhite işi veriyorlar. Sözleşmeyi avukata yaptırırız, teminatımızı da alırız, e daha ne olsun diye düşünüyorlar ama pratikte işler öyle olmuyor. Adam inşaatın başlarında işlerin düşündüğü gibi yürümediğinin farkına varıyor, ve işi durduruyor, başka müteahhite devretmek istiyor, arsa sahipleri bile tekrar müteahhit arayışına giriyorlar. Ama hiçbir müteahhit yarım kalan işe girmek istemez. Bu arada bütün arsa sahipleri kiralık dairede oturuyor. Müteahhitin teminatını yakmak istiyorlar ama o iş de öyle kolay değil. Nihayetinde hem arsa sahipleri hem müteahhit rezil oluyorlar.

İlk müteahhit arayışında bizimle görüşüp %60 teklifimizi beğenmeyen arsa sahiplerinin, %75 veren müteahhite verdikleri arsalarını tekrardan bize %60’la vermek istemeleri durumuyla sıklıkla karşılaşıyoruz. Ve kibar bir dille: “Siz kaşındınız” diyoruz.

Peki hep mi böyle oluyor, hep mi mağdur oluyorlar, tabii ki hayır. O zaman da müteahhitin kârı ciddi oranda düşüyor. 20 milyon TL yatırıp, 30 milyon TL kazanmayı umduğu yerden 21 milyon TL hasılat yapıyor. Yani 1 milyon TL kârı var. Yani 2 yıl boyunca hamallık yapmış oluyor.

Mikail KARACA
İnş. Y.Müh.

www.okumusamele.com

Editörün Diğer Yazıları :

• KENTSEL DÖNÜŞEMEME
• MÜTEAHHİT SEÇERKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
• HİSSELİ TAPU NEDİR VE SATIŞINDA ORTAYA ÇIKAN SORUNLAR
• EV ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ
• ŞANTİYE ŞEFLİĞİ VE YAPI DENETİMİN İÇ YÜZÜ